روزنامه عصر مردم

توافق بر خسارت در قراردادها
قسمت دوم                                        مرتضي عادل

بخش سوم
ويژگيها و عملكرد شرط خسارت توافقي
بعد از مطالعه مباني صحت شرط خسارت توافقي اكنون به بررسي ماهيت اين شرط مي پردازيم. براي اينكار به مفاد ماده 230 ق.م. مراجعه و ضمن بررسي آن، ماهيت و ويژگيهاي اين شرط را مطالعه مي كنيم. لازم به ذكر است در حقوق ايران از شرط خسارت توافقي در برخي مواقع به «وجه التزام» نيز ياد شده است.
1 - تعريف خسارت توافقي
براساس ماده فوق خسارت توافقي مبلغي است كه هر دو طرف يك قرارداد (كه تعهد اصلي آن پرداخت وجه نقد نباشد) در حين مذاكرات قراردادي خويش به عنوان خسارت قطعي متضرر، ناشي از تخلف طرف مقابل، تعيين كرده و به صورتي كه مخالف قانون نباشد در قرارداد درج مي كنند. نكته قابل توجه آن است كه بايد ميان اين مبلغ
«وجه التزام قراردادي» با «وجه التزام قضايي» كه دادگاه در مرحله رسيدگي به اختلاف طرفين براي تأخير در انجام تعهدي كه جز توسط متعهد انجام پذير نيست تعيين مي نمايد و قابل كاهش و يا افزايش هم هست، و «وجه التزام غيرقراردادي»
 كه قانون در موارد خاصي مشخص مي كند، تفاوت گذارد.
چه در دو نوع آخر به هيچ وجه عنصر اراده و توافق طرفين وجود نداشته و رد نتيجه از موضوع اين مطالعه خارج است. استثناءقراردادهايي كه تعهد اصلي آن پرداخت وجه نقد است از قاعده كلي مندرج در ماده 230 دو مورد است كه يكي ريشه در قبل از پيروزي انقلاب اسلامي در ايران داشته و ديگري به بعد از آن مربوط مي شود و هيچ يك در خود قانون مدني ذكر نشده و هر دو نيز ريشه در نظر اسلام به بهره پول (ربا) دارد. مشروح اين بحث در بخش چهارم (2-4) خواهد آمد.
2 -ماهيت شرط خسارت توافقي
آنچه از مفاد ماده 230 ق.م. به عنوان عناصر ضروري تشكيل دهنده شرط خسارت توافقي در حقوق ايران استنباط مي شود عبارتند از: الف. خسارت تعيين شده بايد به صورت مبلغي پول باشد اگرچه تعيين مال ديگري به جاي آن نيز ممكن است. پرداخت این مبلغ مي تواند به صورت نقد باشد و يا در برخي قراردادها از قبيل قرارداد حمل و نقل و مقاطعه كاري به صورت كسر از مبلغ استحقاقي متعهد، مثل مال الاجاره حيوان و يا ماشين آلاتي كه به اجاره گرفته شده است.
ب. مبلغ فوق بايد به صورت مقطوع و غيرقابل تغيير تعيين شود. بدين منظور لازم است كه طرفين در طول مذاكرات قراردادي احتمال وقوع خسارت و ميزان آنرا به دقيقترين وجه بررسي و پيش بيني كرده و مبلغي را كه جبران كننده آن باشد در قرارداد ذكر نمايند. چراكه در غير اين صورت و به علت غير قابل تغيير بودن آن در مرحله اجرا ممكن است يكي از دو طرف، مورد اجحاف قرار گرفته و خسارت تماماً جبران نشود. اين استنباطي است كه از قانون مي شود اگرچه ادعاي مخالف آن نيز شده است. در نظر آقاي دكتر كاتوزيان: «اگر مبلغ توافقي براساس تزوير و حيله اي كه يك طرف قرارداد به كار مي برد چنان كم باشد كه به نظر مسخره و بي معني آيد، در واقع چنان رفتار مي شود كه گويي اصولاً مبلغي تعيين نشده و شرط فوق به «شرط عدم مسئوليت» تبديل مي شود. و يا اگر مبلغ بسيار گزاف باشد، به علت استيفاء نارواي طلبكار شرط نافذ نخواهد بود.»
اين تحليل با ماده 230 قانون مدني و مباني حقوقي اين ماده مندرج در قبل منطبق به نظر نمي رسد و بيشتر ملهم از افكار عدالت خواهانه و روش دادگاههاي انصاف است، در حالي كه نفوذ شرط در هر دو حالت مذكور در فوق قانوني مي باشد و اگر رفتار فريبكارانه يك طرف قرارداد در دادگاه اثبات گردد اين رفتار مي تواند مبناي فسخ معامله و ابطال شرط به علت تدليس و رفتار غيرقانوني باشد و نه به علت زياد يا كم بودن مبلغ توافقي.
ج. زمان تعيين اين مبلغ و تكميل شرط، براساس نص ماده فوق در ضمن معامله است كه منظور در طول مذاكرات قراردادي و همزمان با انعقاد عقد است و نه پس از آن. با اين حال به نظر مي رسد هر توافقي كه قبل از وقوع تخلف بدين منظور صورت پذيرد
(به صورت الحاقيه قرارداد) نيز مي تواند داراي اعتبار بوده و قابل مطالبه تلقي گردد. به علاوه مي توان شرط خسارت را در قرارداد لازم جداگانه ديگري نيز توافق و وارد نمود.
د. امكان مطالبه اين خسارت توسط طرف متضرر بسته به شرايط توافق طرفين است.
اگر نوع خاصي از تخلف قراردادي (فعل يا ترك) سبب استحقاق متضرر به اين مبلغ گردد فقط در همان زمان وي مي تواند درخواست آن را بنمايد و در ساير تخلفات چنين حقي نخواهد داشت. وليكن اگر توافق خاصي در اين زمينه صورت نپذيرفته، ارتكاب هر نوع تخلفي كه سبب تأخير در اجرا و يا عدم اجراي تعهدات گردد به متضرر حق خواهد داد اين مبلغ را مطالبه كند.
هـ . شرط خسارت توافقي بايد ضمن يك عقد لازم آمده باشد. در اين صورت اگر شرط باطل شود عقد لطمه اي نمي بيند، اما اگر عقد باطل شود شرط ضمن آن نيز باطل خواهد گرديد. اگر شرط ضمن يك عقد جايز آمده باشد، در صورت توافق طرفين بر فسخ عقد شرط مي تواند همچنان نافذ بوده و طرف متضرر را مستحق دريافت مبلغ آن ناشي از تخلفات قراردادي بنمايد.
3 - ويژگيهاي شرط خسارت توافقي
آنچه از ويژگيهاي اين شرط مي توان گفت ويژگيهاي اختصاصي است كه اين پديده در حقوق ايران داراست. اين ويژگيها عبارتند از:
الف. اولين ويژگي مقطوع بودن مبلغ شرط است. بدين معني كه به هيچوجه دادگاه حق نخواهد داشت دخالتي در آن كرده و مبلغ را كاهش و يا افزايش دهد. به قولي «شرط وجه التزام هر نوع بازرسي را در اين باره ممنوع مي داند.» به عبارت ديگر، اين مبلغ در همه حال در حقوق ايران خسارت تلقي شده و بوي اجحاف و ايذا از آن استشمام نمي شود تا نياز به مداخله دادگاه در تعديل آن داشته باشد. بنابراين اگر مبلغ توافقي بسيار كمتر و يا بيشتر از خسارت واقعي هم باشد باز متضرر فقط استحقاق آن را خواهد داشت، نه مبلغ خسارت واقعي را، چراكه هيچ ارتباطي بين اين دو وجود ندارد و مبلغ شرط مي تواند متفاوت از ميزان خسارت واقعي هم باشد.
ب. اين مبلغ خسارت است و نه جريمه، و به محض وقوع تخلف جانشين خسارت قراردادي شده و بايد داراي كليه شرايط مربوط به خسارت قراردادي به استثناء آنچه كه از ويژگيهاي خاص خسارت توافقي است باشد و دادگاه نمي تواند خسارت ديگري را به جاي آن تعيين كند. با اين توجيه استدلال آناني كه اين مبلغ را نوعي جريمه تخلف خصوصاً در موردي كه در اثر تخلف خسارتي به متعهدله وارد نشده دانسته اند رد مي شود.
ج. ويژگي ديگر اين شرط آن است كه متضرر به محض وقوع تخلف استحقاق دريافت مبلغ مندرج در آن را پيدا مي كند. در واقع تعهد به پرداخت خسارت توافقي يك تعهد فرعي است كه بنا بر قولي به محض وقوع تخلف جانشين تعهد اصلي مي شود. به علاوه، برخلاف قاعده عمومي خسارات (مسئوليت) قراردادي كه نياز به اثبات ورود خسارت دارد، در اينجا متضرر نيازي به اثبات ورود خسارت به خويش را نداشته و صرف اثبات تخلف او را كفايت مي كند.
د. علاوه بر عدم لزوم اثبات ورود خسارت، اثبات ميزان خسارت وارده نيز لزومي ندارد و مطالبه مبلغ شرط، تكليفي را در اين جهت براي متضرر ايجاد نمي نمايد.
هـ . اگر در قراردادي شرط خسارت وجود داشته باشد ديگر نمي توان با وقوع تخلف آن را ناديده گرفته و به سراغ خسارت غيرمعين قراردادي رفته و از دادگاه خواست كه ميزان آن را تعيين نمايد.
شرايط اعتبار و استحقاق خسارت توافقي
اگرچه ماده 230 اعتبار شرط خسارت توافقي را اعلام نموده، ولي ذكري از تخلفي كه ارتكاب آن متضرر را مستحق دريافت مبلغ آن مي نمايد ننموده است. اعمال و اجراي شرط خسارت توافقي در حقوق ايران در موارد و قراردادهاي مختلف متفاوت بوده و تنها بستگي به توافق طرفين نداشته بلكه به ماهيت قرارداد نيز ارتباط دارد. شرط خسارت توافقي ممكن است در هر يك از دو حالت عدم انجام تعهد و تأخير در انجام تعهد قابل اجرا باشد:
الف. عدم انجام تعهد
هدف اوليه طرفين از انعقاد هر قراردادي اجراي آن است و هيچ امري جايگزين واقعي آن نمي گردد. در نتيجه، هميشه در اختلافات بايد ابتدا درخواست اجراي قرارداد را نمود و اگر نشد خسارت را مطالبه كرد. در برخي قراردادها زمان اجراي قرارداد عامل مهمي است و تخلف از اجرا در زمان مقرر سبب مي گردد كه ديگر متعهدله تمايلي به اجراي آن در خارج از زمان مقرر نداشته باشد. در اين صورت تنها راه جايگزين جبران خسارت وي است. اما در مواقع ديگر به رغم گذشت زمان اجراي قرارداد، هنوز هم متعهدله خواستار اجراي آن است. در اينكه آيا پس از وقوع چنين حالتي متعهدله مي تواند الزام متعهد به اجراي قرارداد را بخواهد يا اينكه فقط حق مطالبه خسارت توافقي را دارد ترديد است.
به عبارت ديگر، آيا حق انتخاب اجرا و يا خسارت با متعهدله است يا با متعهد؟ در حقوق ايران پاسخ اين سؤال روشن نيست و صحت هر يك از اين دو حالت مورد ترديد است. به اين ترديد برخي آراء صادره از دادگاههاي كشور نيز دامن زده اند.
گروهي معتقدند با تعيين خسارت، طرفين جايگزيني براي عدم اجراي تعهد قراردادي تعيين كرده اند و به محض عدم اجرا، شرط خسارت فعال شده و جايگزين موضوع اصلي تعهد مي شود (اصل جايگزيني خسارت). اين گروه براي نظر خويش به برخي آراء استناد مي كنند از قبيل:
1 - رأي شماره 2907ـ 25/9/21 شعبه 6 ديوان عالي كشور كه در آن اعلام داشت: «... نظر به اينكه در ضمن تعهد خسارت متصوره از عدم انجام تعهد پيش بيني و معين گرديده، ديگر حقي براي متعهدله جز وجه التزام مقرر موجود نخواهد بود...»
2 - رأي شماره 96-7/9/68 هيأت عمومي ديوان عالي كشور در قرارداد انتقال يك باب مغازه (سرقفلي) كه چنين بيان مي دارد: «... در بند 4 قرارداد استنادي مورخ 24/10/60 تصريح شده در صورت انصراف هر يك از طرفين قرارداد، طرف منصرف شده مبلغ 50 درصد را كه ردوبدل شده به عنوان ضرر به طرف ديگر بپردازد. بنابراين ضمانت اجراي انصراف از قرارداد، معين گرديده و تعهد ديگري براي طرفين قيد نشده و با اين ترتيب دعوي الزام به انتقال رسمي يك باب مغازه (سرقفلي) مورد پيدا نمي كند……» با پذيرش استدلال اين گروه مي توان چنين فهميد كه در نظر اين گروه اعتبار و اصالت به متخلف داده شده است و نه متضرر، چراكه به نوعي با خواست و تمايل وي كه همان عدم اجراي تعهد است همراهي مي كنند.
به نظر مي رسد تمايل حقوق ايران، برخلاف اين نظر باشد و آن را مي توان از عبارت ماده 237 ق.م. نيز استنباط كرد. بر همين اساس گروه ديگري معتقدند الزام به اجراءبر اعمال مقررات شرط خسارت اولويت دارد و بايد ابتدا به دنبال اجراي تعهد اصلي قرارداد بود تا شرط خسارت (اصل اولويت اجرا). دليل اينان نيز آراء زیر است:
1 -در رأي شماره 2544ـ12/8/21 شعبه 7 ديوان عالي كشور اعلام داشته است كه: «اگر طرفين تعهد مقرر دارند كه در مدت معين در دفترخانه رسمي براي تنظيم سند و ثبت در دفترخانه حاضر شوند و متعهد شوند كه در صورت تخلف هر يك از آنها، متخلف مبلغي به طرف ديگر بدهد... تعيين اين وجه التزام مانع الزام به اجراي قرارداد و تنظيم سند رسمي معامله نخواهد بود.»
2 -همچنين در رأي اصراري شماره 11ـ3/3/52 رديف 26 هيأت عمومي ديوان عالي كشور، آن ديوان رأي دادگاه استان را كه گفته بود: «ضمانت عدم انجام معامله مطالبه وجه التزام است نه درخواست الزام طرف به انجام معامله» نقض كرده و الزام متعهد به انجام معامله را به اكثريت مجاز شمرد.
3 - در رأي شماره 243 و 244 -8/8/68 شعبه 27 حقوقي يك تهران در مورد حق انتخاب متعهد بين اجراي تعهد و يا انتخاب پرداخت مبلغ وجه التزام، نظر شعبه بر آن قرار گرفت كه: «تعيين وجه التزام عدم انجام تعهد به معناي تأخير فروشنده در انجام و يا عدم انجام اصل تعهد نمي باشد بلكه به معناي بدل انجام تعهد، و شرطي به نفع متعهدله است تا در صورتي كه انجام تعهد اصلي مقدور نباشد از اين حق و شرط استفاده نمايد. ولي در حالتي كه انجام تعهد اصلي امكانپذير بوده و متعهدله درخواست اجراي اصل را داشته ولي متعهد از اجراي آن خودداري ورزد درخواست الزام متعهد به انجام تعهد (اجراي تعهد اصلي) مستفاد از مواد 219 و 230 ق.م. داراي مجوز قانوني و حق متعهدله مي باشد.»
رأي اخير بيشتر منطبق با موازين حقوقي به نظر مي آيد و مي توان در صورت تخلف متعهد، متعهدله را در انتخاب بين اين دو آزاد گذارد. در نتيجه، به عنوان مثال خريدار مي تواند با الزام فروشنده به تسليم مبيع و پرداخت زيانهاي ناشي از تأخير را از دادگاه بخواهد، و يا خسارت پيش بيني شده براي عدم انجام تعهد را مطالبه نمايد.
اگر تعهد شخصي باشد، در صورت امتناع متعهد از انجام آن متعهدله حق خواهد داشت اجبار او را براساس مواد قانون مدني درخواست نمايد. در چنين حالتي قاضي مي تواند به طريقي (مثل تعيين خسارت تأخير) متعهد را موظف به انجام تعهد نمايد. اگر به هيچ وجه امكان اجبار نبود، طرف مقابل حق فسخ و حق درخواست خسارت را خواهد داشت. 
در هر حال اگر متعهدله يكي از دو امر الزام به انجام تعهد و يا دريافت خسارت را انتخاب نمود، حق ديگر خودبه خود ساقط مي گردد و او ديگر نمي تواند از تصميم خود منصرف شود چراكه حق دوم اسقاط شده و ديگر وجود ندارد تا گزينش گردد. برخلاف اين نظر، برخي ادعا كرده اند كه در حقوق ايران تا زماني كه حق انتخابي اجرا نشده متعهدله مي تواند تصميم خود را تغيير دهد. اين استنباط نيز صحيح به نظر نمي رسد، چراكه طبق موازين حقوقي پس از وقوع تخلف متعهدله حق انتخاب دارد و اين حق با يكبار انتخاب اعمال و اجرا شده و ديگر مبنايي براي دادن حق انتخاب مجدد وجود ندارد تا وي بتواند آن را اعمال كند. به علاوه، ترويج اين امر سبب ايجاد عدم اطمينان در قراردادها و تزلزل در دادرسي خواهد گرديد.
ب. تأخير در اجرا
اگر زمان اجراي قراردادي اهميت خاصي نداشته باشد و متعهد در اجراي تعهد بر اساس آنچه در قرارداد پيش بيني شده و يا عرف براي آن منظور مي دارد، ولو در عقد تصريح نشده باشد، تأخير كند، آيا مي توان به متعهدله حق داد تا هم از متعهد درخواست اجراي تعهد را بكند و هم مطالبه خسارت را بنمايد؟ به عبارت ديگر، آيا امكان جمع بين اجراي تعهد و دريافت خسارت وجود دارد و متعهدله مي تواند هم خسارت را درخواست كند و هم پس از آن اجراي قرارداد را ؟پاسخ اين سئوال در رابطه با تخلف عدم انجام تعهد و تأخير در اجرا متفاوت است. قطعاً اگر تعيين خسارت براي تأخير در اجرا باشد، متعهدله مستحق اجرا نيز خواهد بود. ولي اگر دريافت خسارت براي عدم اجرا باشد الزام به اجرا ديگر ممكن نيست، چراكه اعمال شرط خسارت بدلي است براي اجرا و رويه آن است كه آن را عوض اجراي تعهدي كه زمان انجام آن سپري شده قرار مي دهند و جمع بين اين دو امكانپذير نيست، مگر اينكه در قرارداد توافق بر جمع شده باشد كه در اين صورت ديگر نام تخلف، عدم اجرا نيست بلكه تأخير در اجرا است. گاه ممكن است قرارداد اصلي متشكل از چند قرارداد فرعي باشد. در اين صورت اگر عدم اجراي هر يك از تعهدات فرعي شرط درخواست خسارت توافقي باشد، متعهدله علاوه بر درخواست خسارت حق درخواست اجراي تعهدات ديگر را نيز خواهد داشت و درخواست خسارت لطمه اي
به آن نمي زند.
اگر اجراي يك قرارداد در بخشهاي متعدد امكانپذير باشد و متعهد بخشي از تعهد را اجرا كند و در اجراي بقيه تخلف نمايد (اعم از عدم اجرا و يا تأخير در اجرا) بايد ديد آيا متعهدله حق مطالبه خسارت توافقي را دارد يا خير، و اگر پاسخ مثبت است آيا اين استحقاق بر كل مبلغ شرط خسارت توافقي تعلق مي گيرد يا اينكه مبلغ فوق به نسبت ميزان تعهد اجرا شده تبعيض گرديده و وي مبلغ خسارت معادل عدم اجرا را مستحق مي گردد؟ در پاسخ برخي از حقوقدانان روش دوم را پذيرفته اند،كه به نظر مي رسد مبتني بر انصاف بوده و با مفاد ماده 230 ق.م. و مقررات مربوط ديگر سازگاري ندارد. در حالي كه روش اول (عدم قابليت تجزيه) صحيح تر به نظر مي رسد،چرا كه اين مبلغ از ابتدا خسارت تخلف در اجرا بوده و تخلف در اجرا نيز اعم است از تخلف در اجرا كل يا جزء. مهم آن است كه در هر دو حال قرارداد به طور كامل اجراء نشده و متعهد نيز تخلف نموده است، بنابراین متعهدله استحقاق دريافت كل مبلغ خسارت را خواهد داشت.
5 - تمايل دادگاهها به مداخله
به رغم صراحت ماده 230 ق.م. در تنفيذ شرط خسارت توافقي توسط دادگاهها، كم و بيش بين حقوقدانان بحث ضرورت تجديدنظر در اين روش مطرح شده و برخي پيشنهاد اعطاء حق مداخله به دادگاهها در مواردي كه مبلغ توافقي زياد بوده و سبب اجحاف بر يك طرف مي باشد را داده اند. به عبارت ديگر، ايشان تفوق انصاف و عدالت را بر مقررات قانون ترجيح مي دهند. به اعتقاد اينان اعمال مفاد ماده 230 در برخي مواقع ممكن است منتج به بي عدالتي گردد و دادگاهها بايستي اختيار مداخله داشته باشند تا رابطه دو طرف را تعديل نمايند. با اين حال، تاكنون هيچ يك از آنان پيشنهاد يا معيار خاصي براي تمیيز موارد بي عدالتي از موارد قابل قبول نداده و جملگي اختيار تشخيص و تمیيز را به دادگاه داده اند. در يكي از اين نظرات مي خوانيم: «دادرس مي تواند آنچه را رفتار انساني با حسن نيت و منصفانه مي بيند زير عنوان شرط ضمني و شرط بنائي، در عقد اجرا كند و از اتهام تحريف قرارداد نيز دور بماند.»
به نظر مي رسد اگر همانطور كه در قبل گفته شد خسارت توافقي را خسارت تخلف بدانيم و نه جبران زيان وارده، ديگر نيازي به مداخله دادگاهها و تغيير مبلغ توافقي نخواهد بود. با اين حال و در صورت نياز مي توان دو راه براي تجويز دخالت دادگاهها در اين شروط يافت.
الف. استناد به قاعده عدل و انصاف
اجراي اين قاعده بيشترين مبناي توصيه نويسندگان حقوقي كشور براي تعديل مفاد شرط خسارت توافقي بوده و آن را در اختيار دادگاه قرار داده اند تا براساس مفاد این قاعده (كه در واقع تشخيص شخص قاضي از انصاف است) رفتار نمايد. اينان حتي مبناي اسلامي نيز براي آن طرح كرده و توسل به قاعده عدل و انصاف در موارد سكوت قانون و يا عدم وجود دليل مخالف را با استناد به گفته ابن قيم در الطرق الحكميه، كه هر عدل و انصاف را شرع دانسته و گفته است: «هرگاه به نفع حمل وصيتي شد و حمل دوقلو ظاهر شد بايد موصيبه را نصف كرد ولو اينكه يكي پسر و يكي دختر باشد» مجاز دانسته اند.
توصيه به اعمال قاعده انصاف در برخي موارد چنان عميق گشته كه براي توجيه حقوقي آن برخي نويسندگان دچار اشتباهاتي نيز گرديده اند. به عنوان مثال در يك مورد اعمال ماده (2)4 قانون. مسئوليت مدني را كه مي گويد: «دادگاه مي تواند ميزان خسارت را در موارد زير تخفيف دهد... هرگاه وقوع خسارت ناشي از غفلت بوده كه عرفاً قابل اغماض باشد و جبران آن نيز موجب عسرت و تنگدستي واردكننده زيان شود»، قابل تسري در مسئوليتهاي قراردادي نيز دانسته و آن را حتي در موارد خسارت توافقي قراردادي نيز قابل اعمال دانسته اند.
اگرچه اين توجيه به نظر معقول و منصفانه مي آيد، ولي نه تنها به ماده 230 ق.م.، بلكه با ماده فوق الاشاره ق.م.م. نيز منافات دارد و به هيچ وجه قابل اعمال در مسئوليتهاي قراردادي نمي باشد. چراكه اصل ماده مربوط به مسئوليتهاي غيرقراردادي است و به دنبال ماده 2 همان قانون آمده كه راجع به خسارت وارده ناشي از عمل بدون مجوز قانوني افراد به ديگران است.
در جاي ديگر براي توجيه اين پيشنهاد به رأي شماره 35-106 شعبه 4 دادگاه بخش تهران استناد شده و آن را دليل وجود رويه مشابهي در ساختار قضايي كشور ولو تحت نام اعمال «قصد مشترك طرفين» و «مفاد عقد» دانسته اند. اين نيز صحيح به نظر نمي رسد. مطالعه اين رأي نشان ميدهد كه آنچه دادگاه انجام داده نه اعمال قاعده انصاف بلكه اعمال قصد مشترك طرفين بوده و براساس مفاد قرارداد و محتواي شرط خسارت، رأي صادر شده و آنچه در قرارداد بوده اجرا گرديده است. در اين قراردادكه مربوط به فروش يك دستگاه منزل مسكوني بوده، فروشنده ضمن سند رسمي متعهد مي گردد كه ظرف يك ماه برق خانه را وصل نمايد و الا مبلغي به عنوان خسارت بپردازد كه به تقريب معادل بهاي خانه بود. در طول اين يك ماه فروشنده به تعهد خود عمل كرده و كليه تشريفات و اقدامات اداري مربوط به خريد و وصل برق را انجام مي دهد (يعني در واقع آنچه كه بر عهده وي بوده و تعهد نموده بود را انجام مي دهد)، ولي اداره برق به دلايلي كه خارج از اختيار فروشنده بود برق را ديرتر از موعد مقرر وصل مي نمايد. خريدار نيز به علت تخلف فروشنده طرح دعوي كرده و اجراي شرط خسارت را درخواست مي كند. دادگاه ضمن رد دعوي وي چنين اعلام نظر مي كند: «نظر به اينكه تبصره ذيل سند رسمي شماره ... دفتر... چنانكه از عبارات سند مزبور عرفاً مستفاد مي شود حاوي شرط فعلي است كه طبق ماده 237 ق.م. خوانده متعهد شده است اقدامات لازمه را براي روشنايي برق مورد معامله ظرف يك ماه معمول دارد، و نظر به اينكه به موجب نامه شماره... در تاريخ 8/7/34 يعني ظرف مهلت مقرر بين طرفين براي وصل جريان برق اقدام و به تعهد خود عمل نموده است و تأخير در روشنايي را نمي توان ناشي از مسامحه و تخلف خوانده دانست، چنانكه مواد 227 و 229 نيز مناطاً مؤيد اين مطلب مي باشد، بنابراین خواهان در مطالبه وجه التزام خواسته شده محكوم به بيحقي مي گردد.» اين رأي براساس پژوهشخواهان به ديوان عالي كشور نيز رسيد كه در آنجا نيز تأييد شد.
بنابراين ملاحظه مي شود كه به هيچ وجه نظر دادگاه بهره برداري از قاعده انصاف نبوده و آنچه وي را به اين رأي رسانيده، ملاحظه شرايط قرارداد و توافق طرفين از يك سو، و احراز اجراي تعهد و عدم تخلف خوانده از سوي ديگر است.

روش صدور سند مالكیت اعیانی

اعیان در اصطلاح ثبت به آنچه بر روی زمین ساخته می شود اطلاق می گردد گر چه از نظر حقوقی كلمه زمین خود دلالت بر عرصه و اعیان را می نماید ولی در ثبت مراد از اعیان مستحدثاتی است كه روی ملك (زمین) بنا می گردد.
با این تعریف اگر فردی كه نسبت به زمین مالكیت رسمی و قانونی دارد و ملك او در جریان ثبت باشد حق احداث اعیانی و دریافت سند مالكیت آن را به موجب سند رسمی به دیگری واگذار نماید دارنده حق اعیانی می تواند با مراجعه به اداره ثبت محلی كه ملك در حوزه آْن واقع است تقاضای صدور سند مالكیت نسبت به اعیان احداثی خود را بنماید. بدیهی است صدور سند مالكیت نسبت به اعیان احداثی متقاضی منوط به اتمام تشریفات قانونی و انقضاء مواعد اعتراض نسبت به اصل ملك (عرصه) و عدم وصول اعتراض نسبت به عرصه خواهد بود.(ماده104 مكرر آئین نامه قانون ثبت و بند 329 بخشنامه های ثبتی تا اول مهر1365 ).
متقاضی باید تقاضای خود مبنی بر صدور سند مالكیت اعیان را همراه با مدارك زیر به ثبت محل تسلیم دارد.
الف-اصل سندی كه به موجب آن حق احداث اعیانی و دریافت سند اعیان رسماً به او واگذار شده.
ب-فتوكپی شناسنامه خود.
ج-مشخصات كامل و آدرس مجاورین و واگذار كننده
حق اعیانی
رئیس ثبت تقاضا و ضمائم آن را بررسی و ضمن دستور ثبت تقاضا در اندیكاتور مراتب را به یكی از نمایندگان ارجاع می نماید.
پس از ثبت تقاضا در دفتر اندیكاتور متصدی دفتر آن را با ضمائم مربوطه اش به بایگانی ارسال می دارد تا پرونده ثبتی را ضمیمه نمایند.
در بایگانی پرونده امر از ردیف خود استخراج و همراه با تقاضا و ضمائم جهت اقدام بعدی نزد نماینده تعیین شده ارسال می گردد. نماینده پرونده را بررسی و پس از حصول اطمینان از عدم صدور سند مالكیت نسبت به اعیان در صورتیكه اشكالی برای ادامه عملیات ثبتی ملاحظه ننماید روز معاینه محل را تعیین و مراتب را طی اخطاری خطاب به مجاورین و واگذار كننده حق اعیانی و متقاضی اعلام می نماید. در این اخطار كه خطاب به مجاورین و واگذار كننده حق اعیانی و متقاضی نوشته می شود در آن تصریح می گردد كه در روز تعیین شده نسبت به اعیانی احداثی متقاضی تعیین حدود به عمل آمده و از نام بردگان دعوت می شود كه در محل وقوع ملك یا اداره ثبت جهت عزیمت به محل حضور یابند و خاطر نشان می نماید كه عدم حضور آنان مانع از انجام عملیات ثبتی نخواهد بود.
اخطارها پس از امضاء مسئول اداره از دفتر اندیكاتور شماره خورده و صادر می شود و جهت ابلاغ به افراد مذكور به مامور ابلاغ تسلیم می گردد و پرونده مربوطه همراه با سوابق تا برگشت اخطارهای ابلاغ شده و روز معاینه محل جهت ضبط به بایگانی ارسال می شود.
توضیح این كه چنانچه مجاورین و واگذاركننده حق اعیانی و متقاضی و ملك خارج از حوزه شهری باشند اخطارها جهت ابلاغ به پاسگاه ژاندارمری مربوطه ارسال می شوند.
مامور ابلاغ موظف است در اسرع وقت اخطارها را به مخاطبین،كه شرح آنها گذشت ابلاغ نموده و نسخ رویت شده را با قید امضاء و گواهی لازم به مسئول اداره ارائه نماید و مسئول اداره پس از ملاحظه و حصول اطمینان از صحت ابلاغ اخطارها دستور ضبط آنها را در پرونده ثبتی مربوطه می دهد.
اخطارها جهت ضبط در پرونده به بایگانی ارسال می شود و در پرونده مربوطه ضبط می گردد. در روز تعیین حدود، متقاضی به ثبت مراجعه می نماید تا نماینده و نقشه بردار را به محل وقوع ملك ببرد بعد از مراجعه متقاضی پرونده جهت تعیین نماینده و نقشه بردار نزد رئیس اداره فرستاده می شود و رئیس ثبت با مراجعه به دفتر تعیین اوقات كار را به یكی از نمایندگان و نقشه برداران ارجاع می نماید تا در معیت متقاضی به محل وقوع ملك عزیمت نمایند بدیهی است چنانچه محل وقوع ملك خارج از شعاع 30 كیلومتر باشد متقاضی بایستی ماموریت و هزینه سفرنماینده و نقشه بردار را به میزان مدتی كه از طرف رئیس ثبت تعیین می شود به حساب سپرده ثبت واریز نماید كه در این صورت پرونده به حسابداری ارسال می شود و در آنجا فوق العاده ماموریت وهزینه سفر متعلقه محاسبه و فیش مربوطه صادر و به متقاضی تسلیم می شود تا در بانك ملی كه حساب سپرده ثبت در آن مفتوح است
 واریز نماید.
پس از تودیع فوق العاده مذكور و ارائه فیش آن به وسیله متقاضی نسخ لازم در پرونده امر ضبط و نماینده و نقشه بردار همراه با متقاضی به محل وقوع ملك عزیمت می نمایند. پس از حضور در محل وقوع ملك متقاضی حدود ملك را معرفی و نماینده آن را با سوابق موجود در پرونده ثبتی و مندرجات سند واگذاری حق احداث اعیانی تطبیق و نقشه بردار حدود نقشه ملك را برداشت و اعیانی احداثی را به قیمت منطقه ای ارزیابی می نماید و به متقاضی وقت مراجعه بعدی را اعلام می دارند.سپس نماینده صورت جلسه تعیین حدود و پیش نویس سند مالكیت اعیان را تهیه وامضاء نموده وهمراه با نقشه ملك كه به وسیله نقشه بردار ترسیم و امضاء شده به ضمیمه برگ ارزیابی تنظیمی وسیله نقشه بردار و متقاضی طی گزارشی همراه با پرونده ثبتی مربوطه مراتب را به استحضار رئیس اداره می رساند.
ترتیب تنظیم صورت جلسه تعیین حدود و پیش نویس سند مالكیت اعیان بدین نحو است كه نام و نام خانوادگی مالك اعیان و حدود و سایر مشخصات اصل ملك اعم از شماره پلاك فرعی و اصلی و محل وقوع آن با قید كلمه اعیانی درصورتجلسه تعیین حدود نوشته می شود و در پیش نویس سند مالكیت اعیان نیز علاوه بر قید مشخصات كامل مالك اعیانی حدود مشخصات اصل ملك و جریان پرونده ثبتی بطور خلاصه وچگونگی واگذاری حق احداث اعیانی به متقاضی و شماره سند مربوطه نوشته می شود و صورت جلسه تعیین حدود را نماینده و نقشه بردار و متقاضی تواماً و پیش نویس سند مالكیت را نماینده امضاء می نماید.
رئیس ثبت گزارش نماینده را ملاحظه و صورت جلسه تعیین حدود را بررسی و پیش نویس سند مالكیت را با پرونده كنترل نموده در صورتیكه اشكالی به نظرش نرسید دستور می دهد صورت جلسه تعیین حدود در دفتر اندیكاتور ثبت شود و حسابداری فوق العاده ماموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار را پرداخت نماید كه پس از ثبت صورت جلسه تعیین حدود در دفتر اندیكاتور پرونده جهت پرداخت فوق العاده ماموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار به حسابداری ارسال می شود. در حسابداری متصدی سند هزینه لازم را تنظیم و فوق العاده متعلقه را طی چكی كه به امضاء صاحبان امضاء رسیده باشد به نماینده و نقشه بردار پرداخت می نماید.
در این مرحله پرونده همراه با سوابق جهت ضبط تا انقضاء زمان واخواهی به بایگانی ارسال می شود .بدیهی است چنانچه بین مجاورین اعیانی مورد اقدام با متقاضی اختلافی نباشد و مدعی و اعتراضی هم وجود نداشته باشد رعایت زمان واخواهی موردی نخواهد داشت وبعد از اینكه مسئول اداره پرونده را بررسی نمود پیش نویس سند مالكیت را امضاء و دستور ثبت آن را در دفتر املاك صادر می نماید.آنگاه پرونده به حسابداری ارسال می شود تا حقوق دولتی متعلقه محاسبه و فیش مربوطه تنظیم و به متقاضی تسلیم گردد.
متقاضی پس از پرداخت حقوقی دولتی متعلقه كه عبارت از حق ثبت اعیانی و سایر حقوق دیگر و بهاء دفترچه سند مالكیت می باشد نسخ فیش پرداختی را به حسابداری ارائه می نماید تا ضمیمه سابقه شود و سپس پرونده برای اقدامات بعدی به دفتر املاك ارسال می گردد.
در دفتر املاك چنانچه عرصه سابقه ثبت در دفتر املاك را داشته باشد مراتب احداث اعیانی در همان ثبت و صفحه عرصه با توضیح موضوع قید و ثبت می گردد و چنانچه عرصه ثبت دفتر املاك نشده باشد حدود و مشخصات اعیانی ملك برابر با صورت جلسه تعیین حدود و پیش نویس سند مالكیت به نام متقاضی در ثبت و صفحه جاری دفتر املاك ثبت و سپس سند مالكیت آن تحریر می شود.
بعد از انجام تشریفات یاد شده مسئول مربوطه ثبت دفتر املاك و سند مالكیت را امضاء می نماید سپس پرونده به بایگانی ارسال می شود تا سند مالكیت در قبال اخذ رسید به متقاضی تسلیم شود. در بایگانی سند مالكیت ابتدا نخ كشی و پلمپ می شود سپس در دفتر تسلیم اسناد ثبت می گردد آنگاه پس از احراز هویت متقاضی كه معمولاً با ملاحظه شناسنامه او صورت می پذیرد سند مالكیت در قبال اخذ رسید در دفتر تسلیم سند و ستون ملاحظات پیش نویس سند مالكیت به او تسلیم می گردد. در خاتمه پرونده در ردیف مربوطه در بایگانی ضبط می شود.
منبع : سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

فرهنگ دادرسی
داوری : داوري عبارت است از رفع اختلاف بين متداعيين در خارج از دادگاه به وسيله شخص يا اشخاص حقيقي يا حقوقي مرضي الطرفين و يا انتصابي. (بند الف ماده 1 قانون داوري تجاري بين المللي مصوب 26/6/1376)
دریای سرزمینی: حاكميت جمهوري اسلامي ايران خارج از قلمرو خشكي و آب هاي داخلي و جزاير خود در خليج فارس، تنگه هرمز و درياي عمان بر منطقه اي از آب هاي متصل به خط مبدأ كه درياي سرزميني ناميده مي شود نيز حاكميت دارد. اين حاكميت همچنين شامل فضاي فوقاني، بستر و زير بستردرياي سرزميني مي باشد. (ماده 1 قانون مناطق دريایي جمهوري اسلامي ايران در خليج فارس و درياي عمان مصوب 31/1/1372)
دریای ساحلی : حق حاكميت ايران در خارج از قلمرو خشكي ايران و آب هاي داخلي شامل منطقه اي از درياها متصل به سواحل ايران كه درياي ساحلي ناميده مي شود است. (ماده 1 قانون اصلاح قانون تعيين حدود آب هاي ساحلي و منطقه نظارت ايران مصوب تيرماه 1313 و مصوب 22/1/1338)
دعوی تصرف عدوانی : دعواي تصرف عدواني عبارت است از: ادعاي متصرف سابق مبني بر اين كه ديگري بدون رضايت او مال غيرمنقول را از تصرف وي خارج كرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست مي نمايد. (ماده 158 قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب (در امور مدني) مصوب 21/1/1379)
دعوی طاری: هر دعوايي كه در اثناي رسيدگي به دعواي ديگر از طرف خواهان يا خوانده يا شخص ثالث يا از طرف متداعيين اصلي بر ثالث اقامه شود، دعواي طاري ناميده مي شود. اين دعوا اگر با دعواي اصلي مرتبط يا داراي يك منشأ باشد، در دادگاهي اقامه مي شود كه دعواي اصلي در آن جا اقامه شده است. (ماده 17 قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب (در امور مدني) مصوب 21/1/1379)